IBA-Bilanz: Schöner Wohnen oder mehr bezahlen?

Das Weltquartier gilt als IBA-Vorzeigeprojekt - doch nur 40 Prozent sind zurückgekehrt

Wie gelingt der Bau von bezahlbaren Wohnungen in Wilhelmsburg? Über dieses Thema streiten Politiker, Fachleute und Betroffene der Insel derzeit besonders heftig. Auch die Internationale Bauausstellung (IBA) sollte Lösungen finden für einen lebenswerten Stadtteil, der Platz genug für alle bietet. Was ist dabei für Mieterinnen und Mieter auf der Insel herausgekommen? Die Ergebnisse der IBA sind umstritten: Während Planer und Politiker hinter das Motto „Aufwertung ohne Verdrängung“ einen Haken setzen, fürchten Fachleute wie der Soziologe Peter Birke vom Arbeitskreis Umstrukturierung Wilhelmsburg eine steigende Wohnungsnot auf der Elbinsel.

„Mitten in Hamburg suchte die IBA Antworten auf die dringendsten Fragen der modernen Stadt, um Projekte für die Zukunft der Metropolen zu zeigen“ – so fasst die IBA im Rückblick ihre Aufgabe zusammen. Der Bau günstiger Wohnungen spielte dabei jedoch eine Nebenrolle. Insgesamt hat die IBA auf der Elbinsel Wilhelmsburg nach eigenen Angaben 817 neue Wohnungen bauen lassen oder geplant – davon 377 mit öffentlicher Förderung. Der Bau von neuen Wohnungen ist nach Darstellung der IBA auch ein Mittel gegen Verdrängung von Menschen aus dem Stadtteil, weil das zusätzliche Angebot den Konkurrenzkampf um Wohnungen entschärfen soll. Bei der Frage nach Gentrifizierung hält sich die IBA auch zugute, dass sie Bildungschancen oder das Kulturangebot im Stadtteil verbessert habe. Damit sei das Leben in Wilhelmsburg auch für diejenigen lebenswerter geworden, die schon lange hier sind.

Dass Menschen mit wenig Geld verdrängt werden, weil das Leben auf der Insel teurer wird, hält die IBA eher für ein gefühltes Problem. Die Neubauten sind zwar auch für zahlungskräftigere Menschen aus anderen Stadtteilen Hamburgs gedacht – das bestreiten die Planer nicht. Ein Verdrängungseffekt sei aber nicht erkennbar. Das schließt die IBA aus einer jährlichen Umfrage, dem IBA-Strukturmonitoring. Zwar müssten Mieterinnen und Mieter auf der Insel insgesamt mehr Geld für Wohnraum zahlen als vor Beginn der Bauausstellung. Doch verglichen mit dem Rest der Stadt – so argumentierte Geschäftsführer Uli Hellweg zum Abschied – seien die Steigerungen immer noch unter dem Durchschnitt. „Es gibt einen Anschluss Wilhelmsburgs an eine durchschnittliche Mietentwicklung in Hamburg“, sagte er. Die Stadt müsse die Kostensteigerungen nun im Blick behalten – und gegensteuern, wenn sich abzeichne, dass die Mieten für die Alteingesessenen unerträglich teuer werden.

„Mietsteigerungen von über 30 Prozent“

Doch die Not ist längst da, sagt Peter Birke vom Arbeitskreis Umstrukturierung Wilhelmsburg. Der Wissenschaftler, der früher im sogenannten Weltquartier lebte und nun im nördlichen Reiherstiegviertel wohnt, ist spezialisiert auf das Thema Stadtentwicklungspolitik und ihre sozialen Folgen. „Wenn Uli Hellweg im Zusammenhang mit dem Stichwort 'Gentrifizierung' von einer 'unbegründeten Befürchtung' der Bevölkerung spricht, dann fühlt man sich als Einwohner des Stadtteils verhöhnt“, sagt er. Denn die Zahl der neu gebauten Wohnungen reiche bei weitem nicht aus, um alle zu beherbergen, die allein im Laufe der IBA nach Wilhelmsburg gezogen sind. Das wirke sich auch auf die Preise aus, die die Vermieter heute verlangen. „Insbesondere im Reiherstiegviertel ist das sehr spürbar“, sagt Peter Birke. „Bei Neuvermietungen kann dort seit Anfang der 2000er Jahre nahezu eine Verdreifachung der Mietpreise nachgewiesen werden. Aber auch im gesamten Stadtteil haben die Kaltmieten kräftig angezogen, während weder die Einkommen der meisten WilhelmsburgerInnen gestiegen sind noch die Sätze der Leistungen nach dem SGB II.“ Auch Peter Birke bezieht sich auf die Angaben aus dem IBA-Strukturmonitoring, kommt aber zu einer anderen Darstellung als die Auftraggeber: „Im Projektzeitraum der IBA kann von einem Anstieg der Kaltmieten von über 30 Prozent ausgegangen werden“, sagt er. „Das kommt fast an das exorbitante Niveau von St. Pauli heran.“

Der Wohnungsmarkt auf der Insel wird enger – das ergibt auch ein Anruf von WilhelmsburgOnline.de beim Verein „Mieter helfen Mietern“. Wie in ganz Hamburg sei es inzwischen auch in Wilhelmsburg für viele Menschen schwer, eine bezahlbare Wohnung zu finden, sagt eine Mitarbeiterin des Mietervereins. „Sogar in Quartieren, die teils äußerst schlechte Wohnbedingungen bieten, gibt es mittlerweile Wohnraummangel“, sagt Peter Birke. „So lässt sich selbst im Korallusviertel insbesondere für Menschen mit niedrigem Einkommen kaum noch Wohnraum finden. Diese Entwicklung spielt Wohnungsbaugesellschaften wie der Gagfah in die Hände.“ Schon seit Jahren gelten die Hochhäuser der Gagfah nahe des S-Bahnhofs Wilhelmsburg als Beispiel für einen verantwortungslosen Umgang mit Mieterinnen und Mietern. Immer wieder werden Klagen und Proteste laut, denen zufolge die Gagfah zwar die Mieten erhöht, jedoch kaum etwas unternimmt, um die maroden Gebäude zu erhalten. Die Notlage in den Mietshäusern des Bahnhofsviertels linderte die Bauausstellung nicht. Die IBA habe zwar versucht, auf die Gagfah einzuwirken, sagt die Mitarbeiterin des Mietervereins – doch die Wohngesellschaft wollte offenbar nicht mitmachen.

„Weltquartier“ – schöner wohnen oder schöner Schein?

Auf die Frage, wo nun die weniger zahlungskräftigen Menschen in Wilhelmsburg bleiben sollen, antwortete die IBA immer wieder mit einem Projekt: Dem „Weltquartier“ rund um die Weimarer Straße. Hier sollen Wohnungen in Abstimmung mit den ursprünglichen Mieterinnen und Mietern modernisiert worden sein. Die Mieten sind laut IBA durchschnittlich um nur 13 Cent pro Quadratmeter gestiegen, öffentlich gefördert und sollen in den kommenden 30 Jahren nicht weiter steigen. Niemand sei aus dem „Weltquartier“ gedrängt worden, sagt die IBA. Peter Birke, der 2004 selbst dorthin zog, sieht das anders. „Vergleicht man die Ausgangslage um 2005 und die derzeitigen Mieten, so ergibt sich eine klare und massive Steigerung“, sagt er. In vielen Wohnungen erreiche die Verteuerung den Grad, der im Wilhelmsburger Durchschnitt üblich ist. Zudem seien Wohnungen vergrößert worden. „Das führt dazu, dass insbesondere für die BezieherInnen von Niedriglöhnen und Lohnersatzleistungen der Verbleib im Quartier unerschwinglich wird.“ Nur 40 Prozent der früheren Mieter sind bisher zurückgekehrt – das sagt eine Sprecherin der SAGA GWG, die die Wohnungen vermietet, auf Anfrage von WilhelmsburgOnline.de. 559 Wohnungen sind bisher fertig, 184 sollen noch folgen. Dass der Prozentsatz noch steigt, glaubt die SAGA-Sprecherin nicht. „Das ist sogar eine sehr hohe Rückkehrquote, verglichen mit ähnlichen Bauvorhaben“, sagt sie. Warum viele weg bleiben, kann auch sie nur vermuten – untersucht werde das nicht.

Wie wird sich der Wohnungsmarkt in Wilhelmsburg nach der IBA entwickeln? Es kommt nun auf die Stadt an, sagt Peter Birke. Pläne und Entwürfe für neue Mietshäuser auf der Insel entstehen bereits. Die Stadt setzt auf den sogenannten Drittel-Mix: Sozialwohnungen, Mietwohnungen und Eigentum sollen zu gleichen Teilen gebaut werden. Peter Birke reicht das nicht – dafür seien schon viel zu viele Sozialwohnungen vom Markt verschwunden. „Neubauten dürfen in einem Stadtteil wie Wilhelmsburg keine Luxuswohnungen sein, für Reiche gibt es in Hamburg mehr als genug Wohnraum“, sagt er. Die Stadt müsse vielmehr die Verluste von Sozialwohnungen der vergangenen und kommenden Jahre ausgleichen. Außerdem müssten Vermieter wie die GAGFAH gestoppt werden. „Die Stadt muss den MieterInnen im Korallusviertel endlich zuhören“, kritisiert er. Wohnungsbau dürfe zudem nicht auf Kosten der Lebensqualität in ärmeren Stadtteilen gehen, indem dort Grünflächen mit Eigentumswohnungen bebaut werden. „Die Voraussetzung ist meines Erachtens, dass der Senat seine Vorstellung aufgibt, Wohnungsbau sei im Grunde identisch mit der Förderung der Immobilienwirtschaft“, kritisiert Peter Birke. Würde etwa die SAGA nicht mehr profitorientiert wirtschaften, um immer höhere Gewinne an den Hamburger Haushalt abzuführen, wäre eine „Aufwertung“ tatsächlich möglich – „ohne, wie in Wilhelmsburg, die soziale Existenz tausender Menschen zu bedrohen.“

von Annabel Trautwein

 

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7 Kommentare zu IBA-Bilanz: Schöner Wohnen oder mehr bezahlen?

  • jörg  sagt:

    Nur 2 kurze Anmerkungen: – Bei einer korrekten Bilanzierung sind von den Neubauzahlen der IBA die abgerissenen Wohnblöcke an der Weimarer Straße abzuziehen. (Das macht die IBA natürlich nicht.) Der dort vernichtete Wohnraum hatte immerhin mit die niedrigsten Mieten in Wilhelmsburg, oft mit einer 4 vorm Komma bei der Nettokaltmiete. – Die Formulierung hat mich begeistert: Wilhelmsburg habe Anschluss gefunden. An die Mietenentwicklung in Hamburg. Danke Uli!

  • Ivo  sagt:

    Tja Jörg, wenn Wilhelmsburg NICHT Anschluss gefunden hätte an die Entwicklung aller anderen Stadtteile, würde weiterhin so viel dort gebaut werden wie vor 10, 20 Jahren: gar nicht. Vor der IBA gab es dort wohl 8 neue Wohnungen innerhalb von 10 Jahren (stand mal in der Zeitung). Wenn aber keine neuen Wohnungen hinzukommen, gehen die Preise für die wenigen Wohnungen logischerweise durch die Decke. Ist aber nicht passiert. Warum wohl? Man muss ja bei aller Lust am chronischen Dauerbeleidigtsein wenigstens zur Kentnis nehmen, dass die Mieten in Wilhelmsburg viel weniger steigen als in Billstedt (von St. Pauli & Co ganz zu Schweigen). Wenn man es von den reinen Zahlen her betrachet, hat die böse böse IBA also mietpreisdämpfend gewirkt. Wie Du schon sagst: Danke Uli!

  • Fred Elbinsulaner  sagt:

    Oh Mann, dann soll der allwissende »Peter Birke« doch mal bitte in die AG Wohnen ins Bürgerhaus kommen und ein wenig mitreden. Es wird fast alle zwei Wochen getagt. Dieser einseitige und schlecht recherchierte (sorry!) Artikel spricht außerdem nicht für guten Journalismus. Nur fünf kurze Erläuterungen: 1. Haben die Bewohner 2007 teilweise in Schimmel-Wohnungen mit Durchgangszimmern und kaputten Fenstern gehaust und dafür dann € 4,xx gezahlt – eine Sanierung war bitter notwendig. Fragt doch dazu mal nach bei den (alten) Bewohnern, wie sie es heute im Vergleich zu früher finden. 40% sollten ja angeblich aufzutreiben sein. Und: Bei der Gagfah wird die Modernisierung seit Jahren gefordert, hier an der Weimarer Straße ist sie dann falsch. Logisch. Und vorher gab es kaum Bautätigkeit auf der Insel, richtig. 2. Die Mietpreisbindung läuft nun für 30 Jahre (!) – so etwas gibt es im Norden nicht mehr. Und welche deutsche Wohnungsbaugesellschaft macht das heute noch mit? In 30 Jahren steht die Kaltmiete in ALLEN Häusern hier immer noch bei unter 9 €! 3. Es ist sehr viel Engagement in den Verbleib der Bewohnerschaft gesteckt worden. Wer den Zustand des Quartiers aber VORHER gesehen hat, hatte natürlich auch oft das Verlangen, weg zu ziehen. Die SAGA hat Fotos davon gemacht, schaut sie Euch an. Und wenn diese Quote nun bei 40% nach mehr als sechs Jahren liegt, ist das sehr gut. Nenne einer von den »vermeintlichen« Experten doch bitte mal ein ähnliches Projekt mit höheren »Quoten«. Viel Spaß beim Suchen. 4. Wer sich das Quartier »ohne IBA« anschauen möchte, schaue sich bitte die »Aquarien« im Süden der Weimarer Straße an. Diese Mieter würden sehr gerne in einen der anderen Umbauten ziehen und mussten während der Sanierung im Haus verbleiben – das hat denen richtig gut gefallen. Da wurde auch niemand zu den Grundrissen oder Freiräumen befragt. Die Architektin hatte den Auftrag für das gesamte Quartier übrigens schon fast in der Tasche (Oh Graus!)… 5. Zum Quartier gehört auch immer noch der neue Gewerbehof, wo mehr als 60% der Mieter aus dem Stadtteil kommen, dazu Existenzgründer, Migranten etc.. Für Mieten zwischen 4 und 6 Euro/qm! Kann man auch erwähnen. Arbeitsplätze einem Quartier mit der zweithöchsten Arbeitslosigkeit in der Stadt sind nicht das Schlechteste. Diese alten Baracken von vorher stünden übrigens immer noch dort. Kurzum: Ich verstehe diese eindimensionalen Debatten manchmal einfach nicht. Wenn es schlecht gewesen sein soll, dann beschreibt doch mal, wie es im »Weltquartier« hätte besser oder anders laufen können. Fakten, Beispiele, Interviews und nicht immer nur Vermutungen und Gerüchte. Das zieht sich beim AKU übrigens durch all seine Papiere – das nur nebenbei. Muss man dem immer eine Bühne geben? An diesem Quartier wird sich die SAGA übrigens messen lassen müssen in Zukunft. Das wäre mal ein Untersuchungsansatz, der Sinn machen würde. Wetten, dass dies hier in dieser Form ein Einzelfall bleiben wird? Fragt sich: Fred(i)

    • Peter Birke  sagt:

      Vielen Dank für die Anmerkungen zu diesem gelungenen Artikel! Nur einige Kleinigkeiten dazu: 1. Im ersten IBA-Strukturmonitoring wurde festgestellt, dass die Mieten bei Neuvermietungen im Berichtszeitraum in Wilhelmsburg doppelt so stark gestiegen sind wie in Billstedt. Die Steigerung erreicht fast das exorbitante Niveau von St. Pauli. 2. 60 Prozent – die SAGA / GWG stellt also nunmehr selbst fest, dass mehr als die Hälfte der ehemaligen Einwohnerinnen des sogenannten Weltquartiers nicht zurück gezogen sind. "Aufwertung ohne Verdrängung" stelle ich persönlich mir anders vor. 3. Bedacht werden muss dabei, dass es irreführend ist, von sechs Jahren Projektlaufzeit im Weltquartier zu sprechen, denn es ist ja noch immer eine Baustelle. Die stärksten Verdrängungseffekte entstehen auch sofort, nämlich durch die massiven Mietsteigerungen in der Umbauphase, die die SAGA bis Ende der IBA-Projektlaufzeit immer bestritten hat und heute offen zugibt. 4. Ich bestreite gar nicht, dass im Weltquartier, nebenbei nicht zuletzt auch dank der MieterInnenproteste, die es zu Beginn des Projekts gab, heute vergleichsweise günstig gewohnt werden kann. Vor allem angesichts der Wohnraumverknappung im Rest des Reiherstiegquartiers drängt deshalb mittlerweile selbst die Mittelschicht in dieses Quartier, trotz der Belastungen durch die Katzenkocherei. Aber: die Mehrheit der früheren Mieterinnen hat davon leider gar nichts. Wo sollen SGBII-EmpfängerInnen und Menschen mit wenig Geld in Hamburg in Zukunft wohnen? Einen schönen Tag, Peter Birke

  • jörg  sagt:

    Lieber Iba-Auftragsschreiber (oder bist du bei den Grünen?), dann sollten wir schnell die ganze Planetenoberfläche mit Wohnungen zustellen, dann wird der verehrte Markt ja gnädigerweise mit niedrigen Mietpreisen reagieren.

    • Ivo  sagt:

      Lieber Jörg,

      als Diffamierung gedachte Formulierungen ersparen also Argumente? oder inhaltliche Auseinandersetzung mit abweichenden Meinungen?
      Schade. Argumente, Fakten und Zahlen wären überzeugender – wenn man sie denn hat.

      Ivo

  • jörg  sagt:

    Hm, mein obiger Kommentar galt Ivo – jetzt ist aber ein anderer Beitrag dazwischengerutscht.
    Und wo ich dabeibin – Fred: Weniger eindimensional wird Berichterstattung also, wenn nur die Verlautbarungen von SAGA und IBA übernommen werden?

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